Immobilienkredit

Als Immobilienkredite bezeichnet man Kredite zur Umsetzung eines Bauvorhabens, also zum Wohnungs- oder Hauskauf oder Neubau. Immobilienkredite sind einzig dazu da, Eigenheim zu finanzieren und haben eine Laufzeit von mehreren Jahren.

Der Kern einer Immobilienfinanzierung ist ein Baukredit. Baukredite werden speziell von Baufinanzierern angeboten und gehen bezogen auf Betrag und Laufzeit weit über das Maß hinaus, das für Ratenkredite üblich ist.

Neben Banken finden sich auch unabhängige Vermittler, die häufig zu sehr guten Konditionen Baukredite vermitteln können.

Ein Baufinanzierer allein kann die vollen Kosten für ein Eigenheim nicht tragen, so dass neben dem Baukredit Eigenkapital vorhanden sein muss. Es sollte mindestens 10%, besser 20-30% der Gesamtsumme betragen. Je höher die Höhe des Eigenkapitals, desto niedriger der notwendige Baukredit. Somit sinkt die Gesamtverschuldung, die monatliche finanzielle Belastung sinkt. Für Kapitalanleger kann sich jedoch ein niedrigerer Anteil an Eigenkapital steuerlich günstig auswirken.

Bei Baukrediten kann man eine Unterscheidung in Annuitätendarlehen und endfälligen Darlehen treffen. Handelt es sich bei einem Baukredit um ein Annuitätendarlehen, wird er über die Dauer der Laufzeit in gleich bleibenden Raten getilgt. Diese Raten bezeichnet man als Annuitäten. Sie setzen sich aus einem Zinsteil und einem Tilgungsteil zusammen. Durch den Tilgungsanteil jeder Rate verringert sich mit jeder gezahlten Annuität die Restschuld für den Baukredit. Durch die Verringerung der Restschuld verringert sich der fällige Zins ebenfalls. Da aber die Raten konstant hoch bleiben, verändert sich im Laufe der Zeit ihre Zusammensetzung: der Zinsanteil wird immer niedriger, während der Tilgungsanteil wächst. In der Baufinanzierung ist dies die üblichste Darlehensform.
Neben dem Annuitätendarlehen gibt es auch endfällige Darlehen. Bei dieser Darlehensform zahlt man während der Laufzeit lediglich Zinsen. Die eigentliche Darlehensschuld tilgt man erst zum Ende der Laufzeit.

Endfällige Darlehen eignen sich insbesondere für Bauherren, die die Zeit bis zur Zuteilung eines Bausparvertrages überbrücken wollen oder müssen. Die Tilgung des Darlehens kann dann aus dem Bausparvertrag erfolgen. Die Zinsen, die bei endfälligen Darlehen etwas höher ausfallen, sind steuerlich geltend zu machen, wenn die gekaufte Immobilie vermietet wird.

Egal für welche Form des Immobilienkredits man sich entscheidet, wichtig ist immer eine genaue Überprüfung aller Angebote und Vertragspunkte. Mit einem Immobilienkredit bindet man sich auf Jahre an einen Finanzierer, weshalb gerade hier eine gründliche Prüfung unbedingt notwendig ist. Achten sollte man vor allem auf den Effektivzins, der neben dem Nominalzins preisbestimmend wirkt, sowie auf die Rahmenbedingungen der Immobilienfinanzierung wie z.B. die Beleihungsgrenze, die Dauer der Zinsfestschreibung oder der Restschuld.

Ein nicht zu unterschätzender Anteil am finanziellen Aufwand einer Immobilienfinanzierung ist der Gebührenanteil. Bereitstellungszinsen, Schätzkosten und Kontoführungsgebühren können in ihrer Höhe und Ausgestaltung die finanzielle Belastung schnell in die Höhe treiben und sind insofern auch unbedingt zu beachten.

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